¿Qué es un terreno titulado? El proceso de adjudicación de tierras
Si se encuentra en situación de comprar un terreno y quiere construir una propiedad, quizá se pregunte qué significa terreno titulado. La habilitación de terrenos es el proceso legal de obtención de aprobaciones de servicios públicos para el derecho a desarrollar una propiedad para un uso deseado. Este proceso implica trabajar con los organismos gubernamentales locales (como las juntas de planificación y zonificación) y puede incluir la búsqueda de una recalificación, la obtención de una varianza, la obtención de permisos para la subdivisión, la aprobación de carreteras, etc. El objetivo de los derechos sobre el suelo es aumentar el valor de una propiedad, ya sea para su reventa o para proyectos de desarrollo.
Titularidad de la tierra: proceso de obtención de la titularidad de la tierra
- He aquí un desglose básico de lo que puede implicar el proceso:
Investigación y diligencia debida
Antes de comprar una propiedad para urbanizarla, es fundamental conocer las leyes locales de zonificación, los pactos o restricciones de la propiedad y los cambios que podrían ser factibles.
Procedimiento previo a la solicitud
Esto puede implicar reuniones con los planificadores locales para debatir el desarrollo propuesto y comprender su viabilidad antes de solicitar formalmente las autorizaciones. Esto puede incluir la presentación de planos, estudios medioambientales, análisis del impacto del tráfico y otros documentos necesarios al departamento de urbanismo local.
Procedimiento de recalificación
Las normas de zonificación son legislaciones que establecen directrices específicas para el uso de bienes inmuebles en diversas zonas.
Dado que la zonificación determina las actividades permitidas en cada terreno, puede impedir el uso deseado por los propietarios.
Las actividades abarcan fines recreativos, de transporte, agrícolas, residenciales y comerciales.
Si el terreno que posee no está designado para el uso que desea, puede solicitar un cambio a una zona diferente.
Por lo tanto, si ha adquirido un terreno en una localidad residencial y desea utilizarlo para actividades comerciales, tendrá que dirigirse a la administración local y solicitar la recalificación.
Variaciones de la zonificación
A veces, los propietarios no necesitan modificar el uso del suelo permitido en su propiedad.
En su lugar, quieren solicitar una exención de un determinado requisito del código de zonificación, como el tamaño mínimo de construcción o el retranqueo del patio delantero.
Cualquier desviación de la ordenanza de zonificación que deba proporcionar para construir puede requerir una varianza de zonificación.
Relaciones con la comunidad
Es posible que los promotores tengan que colaborar con la comunidad local para abordar sus preocupaciones y recabar apoyos, sobre todo en zonas donde el desarrollo puede ser polémico (como zonas urbanas densas o entornos naturales vírgenes). Según la jurisdicción y los detalles de la propuesta, puede ser necesario celebrar audiencias públicas. Estas audiencias brindan a partidarios y detractores la oportunidad de expresar sus opiniones.
Aprobación final y permisos
Una vez resueltas todas las dudas, y si el plan de urbanización cumple todas las normas y reglamentos locales, el proyecto puede recibir la aprobación final. Con ella, el promotor puede obtener los permisos de construcción necesarios.
Permisos de utilización
En muchas ordenanzas de zonificación, hay algunos usos que sólo se permiten con un permiso de uso condicional.
En estos casos, no es necesario pasar por un procedimiento de recalificación, pero sí presentar una solicitud de permiso de uso condicional.
Las autorizaciones son un paso crucial en el desarrollo inmobiliario porque determinan lo que se puede y no se puede hacer con una propiedad. El procedimiento puede ser caro, lento e incierto, pero las posibles recompensas, en términos de aumento del valor de la propiedad y potencial de desarrollo, pueden ser sustanciales.
¿Quién debe obtener la autorización de terreno?
Las autorizaciones inmobiliarias son necesarias para propietarios, promotores o inversores que pretendan cambiar o mejorar el uso de una propiedad de forma que no se ajuste a las normas locales de zonificación y desarrollo. He aquí una lista de situaciones o partes interesadas que suelen necesitar obtener autorizaciones inmobiliarias:
Quienes deseen construir nuevos proyectos comerciales, residenciales o industriales necesitarán a menudo obtener derechos, sobre todo si el terreno que han comprado o están pensando en comprar no está ya zonificado para el uso que desean.
Los particulares pueden necesitar permisos si quieren hacer cambios significativos en su propiedad, como añadir una vivienda accesoria (a menudo llamada «apartamento de la abuela» o «suite de la suegra»), dividir un terreno o cambiar el uso de la vivienda (por ejemplo, de residencial a comercial).
Quienes compran un terreno como inversión, con la intención de venderlo más tarde y obtener un beneficio, pueden recurrir al proceso de concesión de derechos para aumentar el valor del terreno antes de venderlo. Al obtener derechos, pueden hacer que el terreno resulte más atractivo para posibles promotores o usuarios finales.
Un empresario que desee ampliar o trasladar su negocio puede necesitar obtener derechos si la propiedad deseada no está zonificada para su tipo de negocio o si necesita hacer modificaciones significativas en la propiedad.
Las administraciones públicas pueden necesitar autorizaciones para proyectos públicos como infraestructuras de transporte, parques, edificios públicos o servicios públicos.
En zonas destinadas a la renovación urbana o la reurbanización, estos organismos pueden tener que obtener derechos para cambiar los usos del suelo, aumentar la densidad o realizar otros cambios significativos.
A veces, barrios o distritos enteros pueden someterse a un proceso de recalificación, ya sea dirigido por la ciudad, los residentes o los promotores. En esos casos, los derechos serán esenciales para aplicar la nueva visión de la zona.
¿Cuáles son los riesgos del proceso de homologación de terrenos?
El proceso de obtención de derechos sobre el terreno puede ser complicado y lento, y conlleva varios riesgos potenciales. He aquí algunos de los principales riesgos asociados a la obtención de derechos sobre el terreno:
Uno de los riesgos más evidentes es que, a pesar de invertir tiempo, dinero y recursos en el proceso, las autoridades locales rechacen los derechos deseados.
El proceso de concesión de derechos puede sufrir grandes retrasos debido a procedimientos burocráticos, cambios en la política, oposición de la comunidad o la necesidad de realizar estudios adicionales o cambios en los planes.
Estos retrasos, junto con la exigencia de estudios adicionales (como evaluaciones del tráfico o del impacto ambiental) o las modificaciones necesarias de los planes de desarrollo, pueden acarrear importantes gastos imprevistos.
Puede surgir oposición a un proyecto propuesto por parte de la población o las empresas debido a su preocupación por el tráfico, las consecuencias medioambientales, la alteración del carácter de la comunidad u otros factores. Esta oposición puede dar lugar a retrasos, modificaciones o incluso rechazos.
La fluctuación de las condiciones del mercado también puede afectar al proceso de autorización, que puede ser bastante largo. Durante este periodo, el mercado inmobiliario puede cambiar.
En consecuencia, un proyecto que inicialmente parecía financieramente viable puede dejar de serlo si las condiciones del mercado se deterioran.
¿Por qué es importante el derecho a la propiedad?
Es importante si usted necesita una forma de concesión de tierras derecho en su jurisdicción para construir. El proceso de autorización determina si puede seguir adelante con el proyecto.
Por lo tanto, usted tiene que pasar por el proceso de la habilitación de tierras con el fin de obtener la aprobación de la agencia reguladora. También tiene que ponerse en contacto con los urbanistas, los gobernantes y los residentes locales y responder a cualquier pregunta relacionada con su plan de construcción.
¿Cuánto tarda el proceso de concesión de derechos?
El proceso de concesión de derechos sobre la tierra suele durar entre 3 y 12 meses. El proceso puede variar en función de la jurisdicción. Debe estar preparado para tratar con diversos agentes e instancias, como el ayuntamiento, el personal, la comisión de urbanismo, consultores externos, etc.
¿Cuánto cuesta?
Esto también varía según los detalles de planificación y la ciudad local. Sin embargo, no hay una respuesta fácil a esta pregunta. Antes de solicitar el derecho hay que actuar con la diligencia debida y evaluar todos los costes. Varía de un caso a otro. Consultar a un abogado puede ahorrarle tiempo y gastos de su bolsillo. Por lo general, los costes oscilan entre varios cientos y miles de dólares.
