Что такое права на застройку земли? Процесс получения земельных прав на застройку

Если вы хотите приобрести земельный участок и построить на нем объект недвижимости, то возможно вам стоит узнать о том, что такое права на землю. Получение прав на застройку это юридический процесс получения разрешений на коммунальные услуги. Это поможет иметь возможность использовать имущество по целевому назначению. Данный процесс подразумевает под собой сотрудничество с местными органами власти (такими как совет по планированию и зонированию земельных участков) и также может включать в себя изменение зонирования, возможную разницу, получение разрешений на разделение, одобрение дорог и т. д. Процесс получения земельных прав на застройку направлен на увеличение стоимость недвижимости. Это право касается, как для перепродажи так и для различных проектов по застройке.

Права на застройку земли – процесс получения прав на застройку

Тут представлен короткий список того, что подразумевается под этим процессом:

Исследование и комплексная проверка

Прежде чем купить участок под застройку, важно разобраться с местными законами о зонировании, всеми соглашениями и запретами на собственность. Нужно знать, какие потенциальные изменения реально осуществить.

До подачи заявления

Тут вам возможно придётся встретиться с местными планировщиками, чтобы обсудить желаемую застройку и возможность ее реализации до того, как официально подать заявку на получение прав на застройку. Это может включать в себя представление планов участка, проведение экологических исследований, анализа воздействия дорожного движения и подачи других необходимых документов в местный отдел планирования.

Процесс изменения зонирования:

Правила зонирования — это законы, которые устанавливают правила использования недвижимости в различных областях.

Поскольку зонирование определяет разрешенную земельную деятельность на отдельных участках, оно может препятствовать использованию владельцами собственности по своему желанию и усмотрению.

Земельная деятельность охватывает рекреационные, транспортные, сельскохозяйственные, жилые и коммерческие цели.

Если земля, которой вы владеете, не предназначена для того использования, которое вам нужно, вы можете запросить ее перевод в другую зону.

Поэтому, если вы приобрели землю в жилом районе и хотите использовать ее для коммерческих предприятий, вам необходимо обратиться в местные органы власти и подать заявку на изменение зонирования.

Изменение зонирования

Иногда землевладельцам не нужно изменять разрешение по использованию земли на своем участке.

Вместо этого они могут потребовать отказа от определенных требований правил зонирования, таких как минимальный размер здания или ширина переднего двора.

Любое отклонение от постановления о зонировании, которое вы должны предоставить для строительства, может потребовать изменения зонирования.

Работа с местными

Застройщикам, возможно, придется взаимодействовать с местными жителями для решения проблем и получения поддержки, особенно в районах, где застройка может быть воспринята неоднозначно (например, густонаселенные городские районы или нетронутая природная среда). Общественные слушания могут потребоваться в зависимости от юрисдикции и особенностей предложения. Это дает возможность, как сторонникам, так и противникам высказать свое мнение.

Финальное утверждение и получение разрешения

Как только все проблемы будут решены и план застройки будет соответствовать всем местным нормам и стандартам, проект может получить окончательное утверждение. Благодаря этому застройщик сможет получить необходимое разрешение на строительство.

Используйте разрешение

Во многих постановлениях о зонировании есть некоторые виды использования участка, которые будут разрешены только при наличии обусловленного разрешения на использование.

В этом случае процедуру изменения зонирования проходить не нужно, но придется подать заявление на получение разрешения на условное пользование.

Права являются решающим шагом в застройке недвижимости, поскольку они определяют, что можно, а что нельзя делать с объектом собственности. Процедура может быть дорогостоящей, трудоемкой и нестабильной, но потенциальная выгода в виде увеличения стоимости недвижимости и потенциала застройки может быть существенной.

Кому необходимо получать разрешение на застройку земли? 

Права на застройку недвижимости необходимы владельцам собственности, застройщикам или инвесторам, которые намерены изменить или улучшить использование части собственности способами, которые в настоящее время не соответствуют местным правилам зонирования и застройки. Вот список вариантов или заинтересованных сторон, которым обычно необходимо иметь права на застройку:

Тем, кто хочет построить новые коммерческие, жилые или промышленные проекты, часто необходимо получать права. Особенно, если участок земли, который они приобрели или рассматривают возможность приобретения, еще не прошел процедуру зонирования для целевого использования.

Отдельным лицам могут потребоваться права, если они хотят внести существенные изменения в свою собственность. Например, добавить дополнительное жилое помещение (часто его называют «бабушкиной квартирой» или «апартаментами свекрови»), разделить участок или изменить назначение дома (например, перейти от жилого помещения к коммерческому).

Те, кто покупает землю в качестве инвестиции с намерением продать ее позже и получить прибыль, могут пройти процедуру получения прав, чтобы увеличить стоимость земли перед ее продажей. Получая права, они могут сделать землю более привлекательной для потенциальных застройщиков или конечных пользователей.

Предпринимателю, желающему расширить или переместить свой бизнес, возможно, потребуется получить права, если желаемая недвижимость не прошла процедуру зонирования для его типа бизнеса или если ему необходимо внести существенные изменения в собственность.

Государственным учреждениям могут потребоваться права на государственные проекты, такие как транспортная инфраструктура, парки, общественные здания или коммунальные услуги.

В районах, которые предназначены для обновления или городской реконструкции, этим агентствам может потребоваться получить права на изменение землепользования, увеличение плотности застройки или внесение других существенных изменений.

Иногда целые кварталы или районы могут подвергаться процессу изменения зонирования, проводимому городом, жителями или застройщиками. В таких случаях права будут иметь большое значение для реализации нового видения области.

Какие существуют риски в процессе получения разрешения?

Процесс получения прав на застройку земли может быть сложным и довольно продолжительным, и также связанным с некоторыми рисками. Тут представлены некоторые основные риски, связанные с получением прав на застройку:

Один из самых очевидных рисков это то, что местные органы власти могут отвергнуть вашу заявку. Это не зависит от потраченного времени, денег и ресурсов.

Процесс получения прав может быть связан с долгими задержками из-за бюрократических процедур, изменений в законах, непринятие со стороны местных жителей или потребности в дополнительных исследованиях или изменениях в планировании.

Эти задержки, вместе с дополнительными исследованиями (например, дорожное движение или оценка воздействия на окружающую среду) или необходимые изменения в плане застройки в результате могут привести к сильным непредвиденным издержкам.

Непринятие проекта со стороны местных жителей или бизнеса  может возникнуть из-за опасений в усложнении дорожного движения, последствий для окружающей среды, изменений в настроениях или по ряду других причин. Результатом этого непринятия могут быть задержки, изменения или даже закрытие проекта.

Изменчивое состояние рынка также может повлиять на процесс получения прав, который может сильно затянуться. И за это время ситуация на рынке недвижимости может измениться.

В результате, проект, который изначально казался очень прибыльным, может потерять часть этой прибыли если ситуация на рынке ухудшится.

Почему важно получить права на застройку земли?

Это необходимо, если вам нужно уполномоченное агентство по предоставлению земельных прав в вашей юрисдикции для строительства. Процесс получения прав определяет, сможете ли вы продолжить работу над проектом.

Таким образом, вам необходимо пройти процедуру получения прав на застройку земли, чтобы получить одобрение регулирующего органа. Вам также необходимо связаться с городскими планировщиками, руководителями правительства и местными жителями и ответить на любые вопросы, касающиеся вашего плана строительства.

Сколько времени занимает процесс получения прав на застройку?

Этот процесс обычно занимает от 3 до 12 месяцев. Это может варьироваться в зависимости от юрисдикции. Вы должны быть готовы к работе с различными людьми и учреждениями, такими как городской совет, ваш персонал, комиссия по планированию, внешние консультанты и т. д.

Сколько это стоит?

Это так же зависит от деталей планирования и самого города. Однако, однозначного ответа на этот вопрос нет. Прежде чем подавать заявку на получение прав вам необходимо провести комплексную проверку и оценить все затраты. Это так же варьируется. Консультация адвоката может сэкономить ваше время и расходы. Как правило, стоимость разнится от нескольких сотен до тысяч долларов.