Mantenimiento del rendimiento: Fórmula y aplicación práctica

El mantenimiento de la rentabilidad es un concepto que se encuentra a menudo en el mundo de los préstamos comerciales, especialmente en la financiación inmobiliaria.

Es un tipo de penalización por pago anticipado que los prestatarios pagan a los prestamistas cuando deciden amortizar un préstamo antes de su fecha de vencimiento. La esencia es asegurar que el prestamista retiene el mismo rendimiento que si el prestatario hubiera realizado todos los pagos de intereses programados hasta el vencimiento del préstamo.

Puntos clave

• El mantenimiento del rendimiento es una penalización por pago anticipado en los préstamos comerciales, especialmente en la financiación inmobiliaria.
• Garantiza que el prestamista reciba el mismo rendimiento que si se hubieran efectuado todos los pagos de intereses previstos hasta el vencimiento del préstamo.
• Esta penalización suele aplicarse cuando los tipos de interés bajan y los prestatarios quieren refinanciar su préstamo a un tipo más bajo.
• El mantenimiento del rendimiento compensa al prestamista por la pérdida de ingresos por intereses cuando un prestatario amortiza anticipadamente un préstamo.
• A diferencia de otras estrategias de amortización anticipada, como la condonación, el rendimiento implica directamente el pago de la diferencia de intereses.
• Las cláusulas de rendimiento garantizan que los prestamistas sigan recibiendo una cantidad equivalente a los intereses anticipados, incluso si el préstamo se amortiza anticipadamente.
• La fórmula consiste en calcular el valor actual de los pagos restantes del préstamo y, a continuación, aplicar la diferencia entre el tipo de interés del préstamo y el rendimiento del Tesoro.
• La fórmula incluye el valor actual de los pagos restantes, el tipo de interés original del préstamo y el rendimiento del Tesoro correspondiente al plazo restante del préstamo.

Entender el mantenimiento del rendimiento

Esta penalización por pago anticipado entra en juego principalmente en situaciones en las que los tipos de interés han bajado y el prestatario considera beneficioso refinanciar su préstamo a un tipo más bajo.

Este reembolso anticipado del préstamo puede afectar al prestamista, que esperaba un cierto rendimiento basado en las condiciones originales del préstamo. El mantenimiento del rendimiento compensa al prestamista por esta pérdida de ingresos por intereses.

Este concepto difiere de otras estrategias de amortización anticipada, como el defeasance. Aunque ambos métodos pretenden proteger al prestamista de la pérdida de ingresos por intereses, el mantenimiento del rendimiento implica directamente el pago de la diferencia de intereses, mientras que la cancelación implica normalmente la sustitución del préstamo por otros valores.

El papel de los préstamos inmobiliarios y comerciales

En los préstamos inmobiliarios y comerciales, las cláusulas de mantenimiento del rendimiento son habituales. Por ejemplo, pensemos en un prestatario que paga un préstamo bancario de 1,2 millones de dólares para una inversión inmobiliaria antes de lo previsto. La cláusula de mantenimiento del rendimiento garantiza que el banco siga recibiendo una cantidad equivalente a lo que habría ganado en intereses.

Cómo calcular el mantenimiento del rendimiento

La fórmula del rendimiento puede parecer compleja, pero básicamente descompone los pagos futuros de intereses en su valor actual. He aquí un desglose simplificado de la fórmula de mantenimiento del rendimiento:

Mantenimiento del rendimiento = Valor actual de los pagos restantes del préstamo x (Tipo de interés – Rendimiento del Tesoro)

Desglose de la fórmula

• Valor actual de los pagos restantes del préstamo: Es el valor total de todos los pagos restantes de la hipoteca, ajustados al momento actual. Tiene en cuenta el saldo de capital y los tipos de interés.
• Tipo de interés: El tipo de interés original del préstamo.
• Rendimiento del Tesoro: El rendimiento de un valor del Tesoro que coincide con el plazo restante del préstamo.

Si los rendimientos del Tesoro aumentan con el tiempo, el prestamista podría beneficiarse aprobando la amortización anticipada del préstamo e invirtiendo el importe en bonos de alta remuneración o prestándole dinero a un tipo más alto. En este caso, no hay pérdida de rendimiento para el prestamista. Pero se le seguirá cobrando una penalización sobre el saldo principal.

Utilizar una calculadora de mantenimiento del rendimiento

Para quienes no sean profesionales de las finanzas, el uso de una calculadora de mantenimiento del rendimiento puede simplificar este proceso. Introduce el saldo restante, el tipo de interés actual, el rendimiento del Tesoro y el plazo restante del préstamo para obtener el importe del rendimiento.

Por ejemplo:

Veamos un ejemplo para mayor claridad. Supongamos que un prestatario tiene un saldo restante de 1 millón de dólares en una propiedad con un tipo de interés del 5% y 5 años hasta el vencimiento del préstamo. Si el rendimiento actual del Tesoro a 5 años es del 3%, el mantenimiento del rendimiento se calcularía de la siguiente manera:

• Calcula el valor actual de las cuotas restantes del préstamo.
• Aplique la fórmula de mantenimiento del rendimiento: Valor actual x (5% – 3%).

El resultado da al prestatario la cantidad que tendría que pagar al prestamista además del saldo de capital restante para compensar la amortización anticipada del préstamo.

Conclusión

El mantenimiento de la rentabilidad sirve a los prestamistas como salvaguarda frente a la pérdida de ingresos por intereses debida a la amortización anticipada del préstamo, especialmente en un contexto de bajada de los tipos de interés.

Comprender este concepto es crucial para los prestatarios e inversores en los mercados de préstamos inmobiliarios y comerciales. Destaca la importancia de considerar todas las implicaciones financieras antes de decidir refinanciar o amortizar anticipadamente un préstamo.

Aunque la fórmula pueda parecer desalentadora, existen calculadoras de mantenimiento del rendimiento que simplifican el proceso, garantizando que tanto prestatarios como prestamistas puedan tomar decisiones financieras con conocimiento de causa.