Поддержание доходности: формула и практическое применение

Поддержание доходности — это концепция, часто встречающаяся в сфере коммерческих кредитов, особенно при финансировании недвижимости.

Это своего рода штраф за досрочное погашение, который заемщики платят кредиторам, когда решают погасить кредит досрочно. Суть его заключается в том, чтобы гарантировать, что кредитор сохранит ту же доходность, как если бы заемщик произвел все запланированные процентные платежи до погашения кредита.

Ключевые моменты 

• Поддержание доходности — это штраф за досрочное погашение коммерческих кредитов, особенно при финансировании недвижимости.
• Это гарантирует, что кредитор получит ту же доходность, как если бы все запланированные процентные выплаты были произведены до погашения кредита.
• Этот штраф обычно применяется в ситуации, когда процентные ставки падают и заемщики хотят рефинансировать свой кредит по более низкой ставке.
• Поддержание доходности компенсирует кредитору потерянный процентный доход, когда заемщик досрочно погашает кредит.
• В отличие от других стратегий досрочного погашения, таких как аннулирование, доходность напрямую предполагает выплату разницы в процентах.
• Положения о доходности гарантируют, что кредиторы по-прежнему получат сумму, эквивалентную ожидаемым процентам, даже если кредит будет погашен досрочно.
• Формула включает в себя расчет текущей стоимости оставшихся платежей по кредиту, а затем применение разницы между процентной ставкой по кредиту и доходностью казначейства.
• Формула включает приведенную стоимость оставшихся платежей, первоначальную процентную ставку по кредиту и доходность казначейских облигаций, соответствующую оставшемуся сроку кредита.

Что такое поддержание доходности

Этот штраф за досрочное погашение вступает в силу в первую очередь в сценариях, когда процентные ставки упали, и заемщик считает выгодным шпгом рефинансировать свой кредит по более низкой ставке.

Такое досрочное погашение кредита может повлиять на кредитора, который ожидал определенной прибыли, исходя из первоначальных условий кредита. Поддержание доходности компенсирует кредитору потерянный процентный доход.

Эта концепция отличается от других стратегий предоплаты, таких как аннулирование. Хотя оба метода направлены на защиту кредитора от потери процентного дохода, поддержание доходности напрямую предполагает выплату разницы в процентах, тогда как аннулирование обычно предполагает замену кредита другими ценными бумагами.

Роль в сфере недвижимости и коммерческих кредитов

В сфере недвижимости и коммерческих кредитов часто встречаются положения о поддержании доходности. Например, заемщик погашает банковский кредит в размере $1,2 миллиона на инвестицию в недвижимость раньше, чем планировалось. Оговорка о доходности гарантирует, что банк по-прежнему получит сумму, эквивалентную той, которую он получил бы в виде процентов.

Как рассчитать поддержание доходности

Формула расчёта поддержания доходности может показаться сложной, но по сути она разбивает будущие процентные выплаты на их текущую стоимость. Вот упрощенная формула:

 

Поддержание доходности = текущая стоимость оставшихся платежей по кредиту x (процентная ставка – доходность казначейских облигаций)

 

Разбор формулы

Текущая стоимость оставшихся платежей по кредиту: это общая стоимость всех оставшихся платежей по кредиту, скорректированная с учётом текущего момента. Она учитывает основной баланс и процентные ставки.

Процентная ставка: первоначальная процентная ставка по кредиту.

Доходность казначейских облигаций: доходность казначейских ценных бумаг, соответствующая оставшемуся сроку кредита.

Если доходность казначейских облигаций со временем увеличится, кредитор может получить прибыль, одобрив досрочное погашение кредита и вложив сумму в высокооплачиваемые облигации или выдать кредит под более высокую ставку. В этом случае кредитор не потеряет доход. Но штраф за преждевременное погашение все равно будет начислен на основной банковский счет.

Использование калькулятора поддержания доходности

Для тех, кто не является профессионалом в области финансов, использование калькулятора поддержания доходности может упростить этот процесс рассчета. В него нужно ввести оставшийся баланс, текущую процентную ставку, доходность казначейства и оставшийся срок кредита, чтобы получить сумму доходности.

Например:

Для наглядности рассмотрим пример. Предположим, что у заемщика есть оставшийся остаток кредита в размере $1 миллиона США на недвижимость с процентной ставкой 5% и до погашения кредита осталось 5 лет. Если текущая доходность 5-летних казначейских облигаций составляет 3%, поддержание доходности будет рассчитываться следующим образом:

• Рассчитайте текущую стоимость оставшихся платежей по кредиту.
• Примените формулу поддержания доходности: текущая стоимость x (5% – 3%).

Результат дает заемщику сумму, которую он должен будет заплатить кредитору в дополнение к оставшейся основной сумме, чтобы компенсировать досрочное погашение кредита.

Итоги

Поддержание доходности служит защитой для кредиторов от потери процентных доходов из-за досрочного погашения кредита, особенно в условиях падения процентных ставок.

Понимание этой концепции имеет решающее значение для заемщиков и инвесторов на рынках недвижимости и коммерческих кредитов, поскольку подчеркивает важность рассмотрения всех финансовых последствий до принятия решения о рефинансировании или досрочном погашении кредита.

Хотя формула и может показаться сложной, существуют специальные калькуляторы рассчёта поддержания доходности, которые упрощают этот процесс, гарантируя, что как заемщики, так и кредиторы смогут принять обоснованное финансовое решение.