Рынок недвижимости 2024: на горизонте маячит долг на $1 трлн
Краткий обзор
- Долговой кризис:
долг CRE на сумму $1 трлн со сроком погашения в 2024 году и 2,2 триллиона долларов США к 2028 году создают проблемы с рефинансированием. - Распространенный пессимизм:
86% участников опроса DLA Piper были настроены пессимистично в 2023 году, а в 2024 году этот показатель упал до 63%. - Уровень вакантных офисов:
достигнет 19,8% в первом квартале 2024 года, что обусловлено удаленной работой, более низкими доходами от аренды и более высокими процентными ставками. - Проблемы с рефинансированием:
по данным Moody’s Analytics, 75% офисных кредитов со сроком погашения в 2024 году будет сложно рефинансировать. - Оптимистичный прогноз:
Потенциальное снижение ставок и инвестиционные возможности на фоне падения цен вселяют надежду, несмотря на долговой кризис.
Рынок коммерческой недвижимости (CRE) сталкивается с серьезными проблемами, поскольку ошеломляющий долг в размере $1 трлн, похоже, будет погашен в следующем году. К 2028 году общий долг сектора, вероятно, достигнет $2,2 трлн, что создаст огромную стену сроков погашения. Этот долговой кризис бросил тень на обеспокоенность заинтересованных сторон отрасли, а ежегодное исследование DLA Piper выявило широко распространенное чувство пессимизма. В 2023 году 86% участников опроса выразили обеспокоенность, а несколько улучшенные, но все же настороженные 63% прогнозировали уныние в 2024 году. В 2023 году на долю оптимистов приходилось всего 14%, хотя в следующем году их число может увеличиться до 37%.
Ключевой вывод: компаниям настоятельно рекомендуется пересмотреть условия аренды или найти более рентабельные помещения, пока для этого есть благоприятное время. Однако они также рискуют остаться в собственности арендодателей, если считают, что долговой кризис скоро достигнет дна. Таким образом, многие коммерческие арендодатели все еще пытаются найти лучший вариант действий.
Тенденции рынка: количество свободных офисных помещений достигло новых максимумов
По данным Moody’s Analytics, уровень вакантных офисных помещений остается неизменно высоким: в первом квартале 2024 года он достигнет 19,8%, а позднее в этом году ожидается, что он превысит 20%. На последнее повлияло три фактора:
- Снижение уровня заполняемости: тенденции удаленной работы и политика гибридных офисов продолжают влиять на потребности компаний в недвижимости.
- Снижение доходов от аренды: меньшее количество арендаторов привело к снижению доходов от аренды для многих арендодателей.
- Более высокие процентные ставки: более высокая стоимость заимствований усилила финансовое давление на арендодателей с непогашенными кредитами.
Долговой кризис: 75% офисных кредитов, подлежащих погашению в 2024 году, трудно рефинансировать
Коммерческая недвижимость оказалась на пороге погашения долга в размере $1 трлн, который должен быть выплачен в 2024 году, известную как «стена сроков погашения». Текущий уровень просрочек по коммерческим ипотечным ценным бумагам составляет 8%, и Fitch Ratings прогнозирует, что к 2025 году этот показатель может вырасти до 10%.
Рефинансирование этих кредитов с наступающим сроком погашения представляет собой серьезную проблему: по оценкам Moody’s Analytics, 75% офисных кредитов со сроком погашения в 2024 году будет трудно рефинансировать. Поразительные 96% респондентов в опросе DLA Piper выразили обеспокоенность по поводу проблем с рефинансированием. Способствующие факторы включают в себя:
- Снижение стоимости недвижимости, что затрудняет рефинансирование без нового капитала.
- Существующие владельцы не предвидят достаточных доходов для оправдания нового капитала.
- Инвесторы избегают работы в офисе из-за тенденций удаленной работы.
- Кредиторы становятся все более избирательными в своих финансовых решениях.
Оптимизм и возможности: поиск положительных сторон в CRE
Несмотря на долги и высокий уровень вакантных площадей, некоторые оптимисты видят в этом положительный момент. Бычьи настроения зависят от:
- Потенциальных чудес рефинансирования: есть надежда на потенциальное снижение процентных ставок, которое приведет к чудесам рефинансирования.
- Инвестиционных возможностей на фоне падения цен: резкий рост показателей потери права выкупа и падение цен на коммерческую недвижимость могут создать уникальные инвестиционные возможности.
Интересно, что исследование DLA Piper выявило проблеск оптимизма в секторе офисной недвижимости, на долю которого приходится 17,5% от общего объема рынка коммерческой недвижимости США, составляющего $20 трлн.
Более того, инвестиционные возможности включают в себя заключение более низких договоров аренды на долгие годы, а также более здоровые игроки CRE, идентифицирующие прибыльные краткосрочные инвестиции по мере падения цен на недвижимость.
Возможности недвижимости в условиях долгового кризиса 2024 года
Рынок CRE, вероятно, столкнется с дальнейшими потрясениями в течение 2024 года и вплоть до 2025 года. Однако эта «стена сроков погашения» может превратиться в возможности для владельцев бизнеса. Снижение арендной платы и снижение стоимости недвижимости открывают возможности для тех, кто готов заработать на рынке недвижимости. Однако осторожность и тщательное планирование будут иметь важное значение, поскольку сохраняются перспективы проблем с рефинансированием и высокий уровень вакантных должностей.
