Vistazo rápido
- Crisis de la deuda: 1 billón de dólares en deuda CRE con vencimiento en 2024 y 2,2 billones de dólares hasta 2028 están creando desafíos de refinanciación.
- Pesimismo generalizado: el 86% de los participantes en la encuesta de DLA Piper eran pesimistas en 2023, cayendo al 63% en 2024.
- Tasa de desocupación de oficinas: alcanzó el 19,8 % en el primer trimestre de 2024, impulsada por el trabajo remoto, menores ingresos por alquiler y mayores tasas de interés.
- Desafíos de refinanciación: el 75% de los préstamos de oficinas con vencimiento en 2024 serán difíciles de refinanciar, según Moody’s Analytics.
- Perspectiva optimista: Los posibles recortes de tipos y las oportunidades de inversión en medio de la caída de los precios ofrecen esperanza a pesar de la crisis de deuda.
El mercado de bienes raíces comerciales (CRE) enfrenta un desafío notable por delante, ya que parece que la asombrosa deuda de 1 billón de dólares vence durante el próximo año. Para 2028, la deuda total adeudada en el sector probablemente alcanzará los 2,2 billones de dólares, creando un abrumador muro de vencimientos. Esta crisis de deuda ha arrojado una sombra de preocupación sobre las partes interesadas de la industria, y la encuesta anual de DLA Piper reveló una sensación generalizada de pesimismo. En 2023, el 86% de los participantes en la encuesta expresaron preocupación, y un 63% algo mejorado, aunque aún cauteloso, predijo pesimismo en 2024. Los optimistas representaron solo el 14% en 2023, aunque su número podría aumentar al 37% el próximo año.
Conclusión clave: Se insta a las empresas a renegociar los arrendamientos o encontrar espacios más rentables mientras el momento sea ventajoso. Sin embargo, también corren el riesgo de que los propietarios se mantengan firmes si creen que la crisis de deuda pronto tocará fondo. Por lo tanto, muchos propietarios comerciales todavía están intentando encontrar el mejor curso de acción.
Tendencias del mercado: la tasa de vacantes de oficinas alcanza nuevos máximos
Las tasas de desocupación de oficinas siguen siendo obstinadamente altas, alcanzando el 19,8% en el primer trimestre de 2024 y se espera que superen el 20% a finales de este año, según Moody’s Analytics. Un trío de factores impactantes ha impulsado esto último:
- Tasas de ocupación más bajas: las tendencias de trabajo remoto y las políticas de oficinas híbridas continúan influyendo en las necesidades inmobiliarias corporativas.
- Disminución de los ingresos por alquiler: Un menor número de inquilinos ha provocado una reducción de los ingresos por alquiler para muchos propietarios.
- Tasas de interés más altas: El mayor costo de los préstamos ha agregado presión financiera a los propietarios con préstamos pendientes.
Crisis de deuda: el 75% de los préstamos para oficinas con vencimiento en 2024 son difíciles de refinanciar
El sector inmobiliario comercial se encuentra ante el barril de un pago de deuda de 1 billón de dólares que vence en 2024, conocido como el «muro de los vencimientos». La tasa de morosidad actual de los valores respaldados por hipotecas comerciales es del 8%, y Fitch Ratings proyecta que podría subir al 10% para 2025.
Refinanciar estos préstamos que vencen plantea un desafío importante: Moody’s Analytics estima que el 75% de los préstamos para oficinas con vencimiento en 2024 serán difíciles de refinanciar. Un sorprendente 96% de los encuestados de DLA Piper expresaron su preocupación por los desafíos de refinanciación. Los factores contribuyentes incluyen:
- Valores inmobiliarios disminuidos, lo que dificulta la refinanciación sin nuevo capital.
- Los propietarios existentes no prevén rendimientos suficientes para justificar capital nuevo.
- Los inversores evitan la exposición a las oficinas debido a las tendencias del trabajo remoto.
- Los prestamistas se vuelven cada vez más selectivos en sus decisiones financieras.
Optimismo y oportunidades: encontrar aspectos positivos en CRE
A pesar de la nube de deuda y las altas tasas de desocupación, algunos optimistas ven un lado positivo. Los sentimientos alcistas dependen de:
- Potenciales milagros de refinanciación: Hay esperanzas de que posibles recortes de las tasas de interés conduzcan a milagros de refinanciación.
- Oportunidades de inversión en medio de la caída de los precios: El aumento de las tasas de ejecuciones hipotecarias y la caída de los precios de las propiedades comerciales podrían crear oportunidades de inversión únicas.
Curiosamente, la encuesta de DLA Piper señaló un destello de optimismo en el sector inmobiliario de oficinas, que representa el 17,5% del mercado inmobiliario comercial estadounidense de 20 billones de dólares.
Además, las oportunidades de inversión incluyen asegurar acuerdos de alquiler más bajos durante los próximos años y que los actores CRE más saludables identifiquen inversiones lucrativas a corto plazo a medida que caen los precios de las propiedades.
Oportunidades inmobiliarias en medio de la crisis de deuda de 2024
Es probable que el mercado de CRE se enfrente a nuevas turbulencias a lo largo de 2024 y hasta bien entrado 2025. Sin embargo, este «muro de vencimientos» podría traducirse en un «pozo de oportunidades» para los propietarios de empresas. Los alquileres más bajos y la caída del valor de las propiedades presentan oportunidades para quienes están dispuestos a capitalizar en el mercado inmobiliario. Sin embargo, la cautela y una planificación cuidadosa serán esenciales a medida que persisten en el horizonte los desafíos de refinanciamiento y las altas tasas de desocupación.
