Нехватка жилья в США: Инвентаризация на рекордном минимуме

Ключевые моменты:

• Сохраняющийся низкий уровень предложения: Запасы жилья в США остаются на критически низком уровне: по состоянию на март 2024 года предложение составит всего 3,2 месяца, что далеко от сбалансированного рыночного показателя в 5-6 месяцев.

• Влияние пандемии и процентных ставок: Пандемия COVID-19 усугубила дефицит из-за повышенного спроса и задержек в строительстве, а высокие процентные ставки препятствуют продаже жилья нынешними владельцами.

• Долгосрочная проблема: Проблема нехватки жилья имеет глубокие корни, на нее повлияли исторические спады и недавние кризисы, и быстрого решения не предвидится, поскольку строительство жилья не успевает за ростом числа рабочих мест.

Для понимания проблемы нехватки жилья в США необходимо взглянуть на цифры. По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), в январе 2022 года предложение жилья достигло рекордно низкого уровня в 1,6 месяца, то есть на продажу каждого имеющегося дома при нынешних темпах продаж уйдет менее двух месяцев. По состоянию на март 2024 года объем предложения немного увеличился и составил 3,2 месяца. Однако это все еще не соответствует 5-6 месяцам, которые считаются сбалансированным рынком. 

Бюро переписи населения США и Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) отметили, что объем ввода жилья сократился на 4,3% по сравнению с мартом 2023 года и на 14,7% по сравнению с предыдущим месяцем, что свидетельствует о сохраняющейся тенденции низкого предложения.

Кроме того, Redfin показала, что только 15,5% объявлений в 2023 году были доступны по цене для типичного американского домохозяйства. Эта статистика резко контрастирует с пиковыми годами доступности жилья. Активность инвесторов также сыграла свою роль: по данным Realtor.com, на долю институциональных инвесторов пришлось 8% покупок жилья в декабре 2022 года, что еще больше сократило предложение.

Как мы до этого дошли?

Затянувшееся влияние Великой рецессии

Проблема запасов жилья уходит корнями в Великую рецессию 2007-2009 годов. По данным ФРС Сент-Луиса, в январе 2006 года строительство новых домов достигло пика в 2200 единиц, а в апреле 2009 года упало до всего лишь 478 единиц. Несмотря на постепенное восстановление, строительство еще не вернулось на докризисный уровень, создав дефицит, который рынок с трудом пытается восполнить.

Эффект COVID-19

Затем пришла пандемия COVID-19, которая усугубила нехватку жилья несколькими способами. Рост стоимости материалов, нарушение цепочки поставок и нехватка рабочей силы затормозили строительство. Спрос, однако, не ослабевал, поскольку люди стремились получить большую жилплощадь и работать из дома. В результате возник идеальный шторм, который увеличил дефицит жилья.

Американские горки процентных ставок

Процентные ставки – еще один ключевой игрок. Ставки составляют 7,39% для 30-летней фиксированной ипотеки на май 2024 года (по данным Bankrate), и многие потенциальные продавцы оказались заперты в своих ипотечных кредитах под 5%, как отметил Шон Робертс, генеральный директор компании Villa. Он отметил, что домовладельцы с такими низкопроцентными ипотечными кредитами предпочитают оставаться на месте, что еще больше ограничивает предложение существующих домов на продажу.

Спрос на жилье растет благодаря институциональным инвесторам и миллениалам

Институциональные инвесторы

Институциональные инвесторы скупают недвижимость для сдачи в аренду, сокращая предложение жилья для индивидуальных покупателей. Их доля на рынке значительно выросла во время пандемии.

Миллениалы достигают предельного возраста покупки

Значительная группа населения — миллениалы — достигла возраста покупки жилья. Их повышенный спрос и ограниченный инвентарь обострили конкуренцию за жилье.

Популярные рынки и миграция в метро

Районы метро продолжают привлекать новых жителей, особенно в таких городах, как Остин, Финикс и Атланта, где рост населения опережает предложение жилья.

Продавцы доминируют на рынке, покупатели испытывают трудности на фоне кризиса доступности

Продавцы

Дефицит жилья создал условия, при которых продавцы могут диктовать условия, зная, что отсутствие инвентаря работает в их пользу. Однако многие домовладельцы не решаются продавать жилье из-за растущих ипотечных ставок, что ограничивает количество доступных домов для продажи.

Покупатели

Покупателям предстоит нелегкая борьба. Они сталкиваются с высококонкурентным рынком, на котором идет война предложений, приводящая к росту цен. Учитывая, что только 15,5 % объектов недвижимости доступны по цене для типичного американского домохозяйства, доступность жилья стала серьезной проблемой. Кроме того, покупателям часто приходится идти на компромисс с защитой или условиями, чтобы получить недвижимость.

Как долго это продлится?

Эксперты отрасли сходятся во мнении, что нынешний дефицит не является краткосрочной проблемой. Шон Робертс отметил, что строительство домов требует времени и капитала, и решение проблемы не является простым. По данным NAR, в 174 районах города на каждые два новых рабочих места приходится только одно разрешение на строительство. Этот дисбаланс указывает на продолжающуюся борьбу за удовлетворение спроса. Сочетание снижения процентных ставок и увеличения объемов строительства жилья может уменьшить дефицит, но вряд ли его удастся решить быстро.

В целом, нехватка жилья в США – это многогранная проблема, корни которой уходят в такие исторические события, как Великая рецессия, и усугубляются недавними кризисами, такими как пандемия COVID-19. Несмотря на то что ожидается постепенное улучшение ситуации с запасами жилья, дефицит, скорее всего, сохранится до тех пор, пока экономические и демографические тенденции не изменятся в лучшую сторону.