Persiste la escasez de viviendas en EE.UU.: el inventario alcanza un mínimo histórico
Vista rápida:
- Continúa la baja oferta: el inventario de viviendas en EE. UU. sigue siendo críticamente bajo, con una oferta de solo 3,2 meses en marzo de 2024, lejos del punto de referencia equilibrado del mercado de 5 a 6 meses.
- Impacto de la pandemia y las tasas de interés: COVID-19 exacerbó la escasez debido al aumento de la demanda y los retrasos en la construcción, mientras que las altas tasas de interés desalientan a los propietarios actuales de vender.
- Problema a largo plazo: La escasez está profundamente arraigada, influenciada por recesiones históricas y crisis recientes, sin una solución rápida a la vista, ya que la construcción de viviendas no logra seguir el ritmo del crecimiento del empleo.
Para comprender la escasez de viviendas en Estados Unidos es necesario echar un vistazo a las cifras. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), la oferta de viviendas alcanzó un mínimo histórico de 1,6 meses en enero de 2022, lo que significa que vender todas las viviendas disponibles al ritmo de ventas actual llevaría menos de dos meses. En marzo de 2024, el inventario había mejorado ligeramente a 3,2 meses. Sin embargo, esto todavía está por debajo de los cinco o seis meses que se consideran un mercado equilibrado. A modo de contexto, la Oficina del Censo de EE. UU. y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) señalaron que las nuevas construcciones de viviendas disminuyeron un 4,3 % desde marzo de 2023 y un 14,7 % mes tras mes, lo que indica una tendencia continua de baja oferta.
Además de esto, Redfin reveló que solo el 15,5% de los anuncios en 2023 eran asequibles para un hogar típico de EE. UU. Esta estadística contrasta marcadamente con los años pico de asequibilidad de la vivienda. La actividad de los inversores también influyó: Realtor.com informó que los inversores institucionales representaron el 8% de las compras de viviendas en diciembre de 2022, lo que redujo aún más el inventario.
¿Cómo llegamos aquí?
El impacto persistente de la gran recesión
El enigma del inventario de viviendas se remonta a la Gran Recesión de 2007-2009. Las construcciones de viviendas nuevas alcanzaron su punto máximo en enero de 2006 con 2.200 unidades, para caer en picado a apenas 478 unidades en abril de 2009, según la Reserva Federal de St. Louis. A pesar de una recuperación gradual, la construcción aún no ha vuelto a los niveles previos a la recesión, lo que crea un déficit que el mercado ha luchado por cubrir.
El efecto COVID-19
Luego vino la pandemia de COVID-19, que exacerbó la escasez de vivienda de varias maneras. El aumento de los costos de los materiales, las interrupciones de la cadena de suministro y la escasez de mano de obra paralizaron la construcción. Sin embargo, la demanda no disminuyó, ya que la gente buscaba espacios más grandes para vivir mientras trabajaba desde casa. El resultado fue una tormenta perfecta que amplió la brecha inmobiliaria.
Montaña rusa de tipos de interés
Las tasas de interés son otro actor clave. Al 7,39% para una hipoteca fija a 30 años en mayo de 2024 (tasa bancaria), las tasas han dejado a muchos posibles vendedores atrapados en sus hipotecas inferiores al 5%, como destacó Sean Roberts, director ejecutivo de Villa. Señaló que los propietarios de viviendas con estas hipotecas a bajo interés están optando por quedarse, lo que limita aún más la oferta de viviendas existentes en venta.
La demanda de vivienda se dispara con los inversores institucionales y los millennials
Inversores institucionales
Los inversores institucionales han estado adquiriendo propiedades para venderlas o alquilarlas, reduciendo la disponibilidad de viviendas para compradores individuales. Su participación en el mercado creció sustancialmente durante la pandemia.
Los millennials alcanzan la mejor edad de compra
La generación millennial, una cohorte importante, ha alcanzado la edad óptima para comprar una vivienda. Su mayor demanda y su inventario limitado han intensificado la competencia por las viviendas.
Mercados Populares y Migración Metro
Las áreas metropolitanas continúan atrayendo nuevos residentes, particularmente en mercados como Austin, Phoenix y Atlanta, donde el crecimiento demográfico ha superado la oferta de viviendas.
Los vendedores dominan el mercado, los compradores luchan en medio de la crisis de asequibilidad
Vendedores
La escasez ha creado un entorno en el que los vendedores pueden dictar las condiciones, sabiendo que la falta de inventario juega a su favor. Sin embargo, muchos propietarios dudan en vender debido al aumento de las tasas hipotecarias, lo que limita las viviendas disponibles para la venta.
Compradores
Los compradores se enfrentan a una batalla cuesta arriba. Se encuentran con un mercado altamente competitivo, con guerras de ofertas que hacen subir los precios. Dado que sólo el 15,5% de los inmuebles son asequibles para un hogar típico estadounidense, la asequibilidad se ha convertido en una preocupación importante. Además, los compradores a menudo tienen que hacer concesiones en materia de protecciones o contingencias para asegurar una propiedad.
¿Cuánto durará esto?
Los expertos del sector coinciden en que la actual escasez no es una cuestión de corto plazo. Sean Roberts señaló que construir casas requiere tiempo y capital, y la solución no es sencilla. Según datos de la NAR, en 174 áreas metropolitanas, solo hay un permiso nuevo por cada dos nuevos empleos. Este desequilibrio apunta a una lucha continua por satisfacer la demanda. Una combinación de tasas de interés más bajas y un aumento de la construcción de viviendas puede aliviar la escasez, pero es poco probable que se resuelva rápidamente.
En definitiva, la escasez de viviendas en Estados Unidos es un problema multifacético que tiene sus raíces en acontecimientos históricos como la Gran Recesión y se ve exacerbado por crisis recientes como la pandemia de COVID-19. Si bien se esperan mejoras incrementales en el inventario, es probable que la escasez persista hasta que las tendencias económicas y demográficas se alineen más favorablemente.
