Что такое кредитная линия собственного капитала?

Кредитная линия собственного капитала, или HELOC, —  это кредитная линия, использующая собственный капитал вашего дома в качестве залога.  Сумма доступного вам кредита зависит от собственного капитала вашего дома, а также от вашей кредитной истории и соотношения долга к доходу. Поскольку HELOC обеспечиваются активами, они имеют более высокие кредитные лимиты и лучшие процентные ставки, чем кредитные карты или персональные кредиты. Хотя HELOC обычно имеют переменную процентную ставку, существуют также HELOC с фиксированной ставкой.

Кредитные линии собственного капитала определяются суммой имеющегося собственного капитала дома.  Чтобы рассчитать собственный капитал дома, вам необходимо взять оценочную стоимость вашего дома, любые существующие ипотечные кредиты, HELOC, кредиты по залог жилья и т. д. Вы вычитываете общий баланс для получения собственного капитала. Большинство заемщиков, имеющих право на получение кредита, могут взять до 85% от оценочной стоимости недвижимости.  Например, в случае если человек имеет хорошую кредитную историю и соотношение долга к доходу, имеет дом стоимостью $300 000 с остатком кредита в $100 000, HELOC может составить до $170 000. 

Ставки по HELOC варьируются. Однако, как правило, они значительно ниже, чем  ставки по кредитным картам или персональным кредитам. Тем не менее, они несколько выше, чем ставки по ипотечным кредитам. Ставки по HELOC обычно являются переменными. Это означает, что они могут колебаться на рынке. Комиссии по HELOC очень низкие или вообще отсутствуют. Следовательно, их относительно легко получить, что делает их более привлекательными, чем рефинансирование.

Кредитная линия собственного капитала

Условия каждого HELOC различны, хотя чаще всего они имеют время получения, обычно составляющее 10 лет, и период погашения, который составляет около 15 лет. Во время розыгрыша заемщики имеют возможность воспользоваться лимитом кредитной линии собственного капитала, а также выплачивать минимальные проценты. Как только срок действия розыгрыша истечет, заемщикам придется вносить значительно большие платежи для погашения кредитной линии, использованной во время розыгрыша.

HELOC имеют высокий риск долговой перегрузки, особенно потому, что их легко получить из-за розыгрыша и сроков погашения. В последние десятилетия, когда стоимость дома значительно возросла, заемщики оказались в своих собственных домах с постоянно растущим капиталом и доступом к дешевому кредиту через HELOC.

Многие заемщики привыкли только к низкопроцентным платежам по HELOC в период розыгрыша. Следовательно, они не готовы платить по HELOC в период погашения. Поэтому они берут еще один HELOC или кредит под собственный капитал, чтобы погасить первый. Они могут продолжать этот цикл до тех пор, пока стоимость их дома снова не вырастет. Когда стоимость жилья упала во время финансового кризиса, многие заемщики, использовавшие этот метод, обнаружили, что их дома арестованы.  Нет никаких ограничений на то, сколько HELOC может получить заемщик. Недостатком является то, что продолжение использования HELOC может привести к многочисленным рискам.

Заключение

Например, заемщик в 2010 году имел остаток по ипотеке в размере $100 000, $200 000 стоит дом. Это позволит им получить HELOC до $85 000. В данном примере они получают эту сумму. В 2012 году у них ипотека + HELOC. С учетом некоторых ипотечных платежей долг составляет $150 000, однако их дом теперь стоит $300 000, что позволяет им взять еще один HELOC до $112 500. Таким образом, их задолженность составит $262 500. 

Восемь лет спустя, у них имеется два HELOC, а остаток по ипотеке составляет $250 000, в то время как дом сейчас стоит уже $600 000. Это означает, что они могут взять еще один HELOC на сумму до $297 500. Теперь у домовладельца начинается период погашения первого HELOC. Соответственно, период погашения второго HELOC начнется через два года. 

Основным риском для этого заемщика будет использование третьего HELOC, не для покрытия первых двух, а для осуществления минимальных платежей по всем трем. В 2022 году их второй HELOC перейдет в период погашения. Предположим, что стоимость их дома совсем не увеличилась. В этом случае, если они не смогут открыть еще один HELOC, чтобы покрыть возросшие платежи, они привыкнут к существенно завышенному образу жизни. Соответственно, спустя всего 12 лет задолженность по дому, долг по которому составлял 100 тысяч, составит более 500 тысяч.