Что такое инвестиционный фонд недвижимости (REIT)?

Real Estate Investment Trust, он же REIT, — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Смоделированные взаимными фондами, REIT объединяют капитал нескольких инвесторов. Это позволяет индивидуальным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость без покупки, управления или финансирования какой-либо собственности.

REIT были созданы в 1960 году как изменение в расширении акцизного налога на сигары. Положение позволяет инвесторам покупать доли в портфелях коммерческой недвижимости, которые ранее были доступны только состоятельным лицам и через крупных финансовых посредников.

Объекты портфеля REIT могут включать в себя жилые комплексы, медицинские учреждения, отели, центры обработки данных, офисные здания, склады и торговые центры. В целом, REIT специализируется на конкретном секторе недвижимости. Однако диверсифицированные и специализированные REIT могут иметь в своих портфелях активы разных типов. Например, REIT состоят как из офисных, так и из торговых помещений.

Многие REIT публично торгуются на крупных биржах ценных бумаг. Инвесторы также могут покупать и продавать их, как акции, в течение торговой сессии. Этот REIT обычно торгуется в значительных объемах и считается очень ликвидным инструментом.

Система REIT. Индустрия недвижимости

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель. REIT арендует помещения и взимает арендную плату за недвижимость. Затем он распределяет этот доход в качестве дивидендов акционерам. Ипотечные REIT не владеют недвижимостью. Тем не менее, они финансируются. Эти REIT получают доход от процента своих инвестиций. Стоит отметить, что для того, чтобы квалифицироваться как REIT, компания должна соответствовать определенным положениям Налогового кодекса. Эти требования включают, прежде всего, недвижимость, приносящую доход в долгосрочной перспективе, и распределение дохода между акционерами.

Чтобы претендовать на REIT, компания должна соответствовать следующим требованиям: инвестировать не менее 75% от общей суммы активов в недвижимость, наличные деньги или казначейство США. Получать менее 75% от общего дохода от аренды, процентов по ипотечным кредитам, которые финансируют недвижимость или от продажи недвижимости. Должен ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционерам. Юридическое лицо, облагаемое налогом как корпорация. Управляется Советом директоров или Советом попечителей. Имеет не менее 100 акционеров после первого года существования. Также не более 50% акций принадлежат пяти и менее лицам.

Типы REIT

Существует три типа REIT: большинство из них представляют собой акции предприятий, которые владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. Доход в основном от аренды. Существуют также ипотечные REIT. Они ссужают деньги владельцам и операторам недвижимости либо напрямую через ипотечные кредиты и кредиты, либо косвенно через покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Их доход в основном поступает из чистой процентной маржи, которую они получают по ипотечным кредитам и затрат на финансирование этих кредитов. Этот тип делает их чувствительными к повышению процентных ставок. Гибридные REIT используют как долевые, так и ипотечные инвестиционные стратегии REIT.

REIT можно дополнительно классифицировать в зависимости от того, как их акции приобретаются и хранятся. Акции REIT публичной торговли котируются на Национальной фондовой бирже, где они покупаются и продаются отдельными инвесторами. Они регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США. Публичные некоммерческие REIT зарегистрированы в SEC, однако они не торгуются на национальных биржах ценных бумаг. В результате они менее ликвидны, чем публичные REIT. И все же они более стабильны, поскольку не подвержены рыночным колебаниям. Существуют также частные REIT. Этот тип не зарегистрирован в SEC и не торгуется на национальных биржах ценных бумаг. Как правило, личные REIT могут быть проданы только институциональным инвесторам.

Инвестирование

Вы можете инвестировать в публично торгуемые REIT, взаимные фонды REIT и биржевые торговые фонды. Вы можете купить неторговые акции REIT через брокера или финансового консультанта, участвующего в предложении неторговых REIT. REIT также включают установленные льготы и растущее число инвестиционных планов с установленными взносами. По данным Nareit, около 145 миллионов американских инвесторов напрямую владеют REIT. Или через свои пенсионные сбережения и другие инвестиционные фонды.

REIT могут играть важную роль в инвестиционном портфеле. Они могут предложить сильные, стабильные годовые дивиденды и потенциал для увеличения долгосрочного капитала. Коэффициент валовых выплат превзошел индекс S&P 500, другие индексы и уровень инфляции за последние 20 лет.

Преимущество REIT в том, что их легко покупать и продавать. Большая часть торговли на публичных биржах. Это особенность, которая смягчает некоторые из традиционных недостатков недвижимости. С точки зрения эффективности это привлекательный доход с поправкой на риск, а также стабильный приток денежных средств. Кроме того, наличие недвижимости может подойти для вашего портфолио. Это обеспечивает диверсификацию и доход. Дивиденды часто выше, чем другие инвестиции, которые вы можете сделать.

Что касается недостатков, REIT не предлагают нам в плане увеличения капитала. В рамках своей структуры они должны выплачивать 90% дохода инвесторам. Таким образом, только 10% налогооблагаемого дохода могут быть возвращены REIT для покупки нового холдинга. Другие минусы. Что дивиденды REIT могут облагаться налогом как обычный доход. Некоторые REIT имеют высокую комиссию за управление и транзакцию.

Пример REIT

SEC рекомендует инвесторам с осторожностью продавать REIT, которые не зарегистрированы в SEC. Верификация возможна через систему EDGAR. Также можно использовать EDGAR для просмотра годовых и квартальных отчетов REIT и других предложений. Кроме того, полезно проконсультироваться с брокером или инвестиционным консультантом, который рекомендует REIT. Хорошая новость заключается в том, что у SEC есть бесплатный инструмент поиска. Это позволяет вам искать, получил ли специалист по инвестициям лицензию или регистрацию.

Еще одним соображением при выборе REIT является обзор горячих секторов рынка недвижимости. Вообще, в каких развивающихся отраслях экономики может быть применима недвижимость? Например, здравоохранение — одна из самых быстрорастущих отраслей. Особенно в США немногие REIT концентрируются на этом секторе. Одним из примеров является Healthpeak Properties. По состоянию на апрель 2022 года его рыночная капитализация составляла почти 18,9 миллиарда долларов. Ежедневная торговля составила около 4 миллионов акций.