¿Qué es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT)?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces, también conocido como REIT, es una empresa que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos. Siguiendo el modelo de los fondos mutuos, los REIT agrupan el capital de muchos inversores. Esto permite a los inversores individuales recibir dividendos sobre inversiones inmobiliarias: Sin comprar, gestionar o financiar ningún inmueble.

Los REIT se crearon en 1960 como una enmienda a la expansión del impuesto al consumo de cigarros. La disposición permite a los inversores comprar acciones en carteras de bienes raíces comerciales que anteriormente solo estaban disponibles para personas adineradas, o a través de grandes intermediarios financieros.

Las propiedades de la cartera de REIT pueden incluir complejos de apartamentos, centros de salud, hoteles, centros de datos, edificios de oficinas, almacenes y centros comerciales. En general, los REIT se especializan en un sector inmobiliario específico. Sin embargo, los REIT diversificados y especializados pueden tener diferentes tipos de activos en sus carteras. Por ejemplo : los REIT consisten tanto en oficinas como en propiedades comerciales.

Muchos REIT cotizan en bolsa en las principales bolsas de valores. Los inversores también pueden comprarlos y venderlos como acciones durante la sesión de negociación. Este REIT normalmente cotiza en volúmenes significativos y se considera un instrumento muy líquido.

Sistema REIT – Industria Inmobiliaria

La mayoría de los REIT tienen un modelo de negocio simple. Un REIT alquila un espacio y cobra el alquiler de la propiedad. Luego distribuye estos ingresos a los accionistas en forma de dividendos. Los REIT hipotecarios no son propietarios de bienes inmuebles. Sin embargo, están financiados. Estos REIT obtienen ingresos por intereses sobre sus inversiones. Vale la pena señalar que para calificar como REIT, una empresa debe cumplir con las disposiciones específicas del Código de Rentas Internas. Estos requisitos principalmente incluyen bienes inmuebles que generan ingresos a largo plazo y luego distribución de ingresos a los accionistas.

Para calificar para REIT, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos: Invertir al menos el 75% de los activos totales en bienes raíces, efectivo o tesorería de EE. UU.; Recibir menos del 75% de los ingresos totales por alquiler, intereses hipotecarios que financian bienes inmuebles o la venta de bienes inmuebles. Debe pagar al menos el 90% de la renta imponible anualmente en forma de dividendos de los accionistas; Una entidad que tributa como una corporación; Administrado por una Junta Directiva o un Patronato; Es de al menos 100 accionistas después del primer año de su existencia; Además, no más del 50% de las acciones son propiedad de cinco o menos personas.

Tipos de REIT

Hay tres tipos de REIT: la mayoría son acciones que poseen y administran bienes inmuebles que generan ingresos. Los ingresos son principalmente por alquiler. También hay REIT hipotecarios. Prestan dinero a propietarios y operadores de bienes raíces, ya sea directamente a través de hipotecas y préstamos o indirectamente mediante la compra de valores garantizados por hipotecas. Sus ingresos provienen principalmente de un margen de interés neto, que sacan de las hipotecas y el costo de financiar esos préstamos. Este tipo los hace sensibles a las subidas de tipos de interés. Los REIT híbridos utilizan estrategias de inversión de REIT hipotecarias y de capital.

Los REIT pueden clasificarse además según cómo se adquieran y mantengan sus acciones. Las acciones de los REIT de comercio público cotizan en la Bolsa Nacional de Valores, donde los inversionistas individuales las compran y venden. Están regulados por la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos. Los REIT públicos no comerciales están registrados en la SEC; sin embargo, no cotizan en bolsas de valores nacionales. Como resultado, son menos líquidos que los REIT que cotizan en bolsa. Y, sin embargo, son más estables porque no están sujetos a las fluctuaciones del mercado. También hay REIT privados. Este tipo no está registrado en la SEC y no se negocia en bolsas de valores nacionales. En general, los REIT personales solo se pueden vender a inversores institucionales.

invertir

Puede invertir en REIT cotizados en bolsa, fondos mutuos REIT y fondos cotizados en bolsa. Compra acciones a través de un corredor. Puede comprar acciones de REIT no negociables a través de un corredor o asesor financiero que participe en la oferta de REIT no negociables. Los REIT también incluyen beneficios definidos y un número creciente de planes de inversión de contribuciones definidas. Alrededor de 145 millones de inversionistas estadounidenses poseen REIT directamente o a través de sus ahorros para la jubilación y otros fondos de inversión, según Nareit.

Los REIT pueden desempeñar un papel importante en una cartera de inversiones. Pueden ofrecer un dividendo anual sólido y estable y un potencial de revalorización del capital a largo plazo. El índice de rendimiento total ha superado el índice S&P 500, otros índices y la tasa de inflación en los últimos 20 años.

La ventaja de los REIT es que son fáciles de comprar y vender. tener la mayor cantidad de operaciones en bolsas públicas; Esta es una característica que alivia algunos de los inconvenientes tradicionales de los bienes raíces. En términos de eficiencia, es un ingreso ajustado al riesgo atractivo, así como un flujo de caja estable. Además, ser propietario de bienes raíces puede ser una buena opción para su cartera. Esto proporciona diversificación e ingresos. Los dividendos suelen ser más altos que otras inversiones que puede hacer.

En cuanto a los desventajas, los REIT no ofrecen crecimiento de capital. Como parte de su estructura, deben pagar el 90% de sus ganancias a los inversionistas. Entonces, solo el 10% de los ingresos imponibles pueden volver al REIT para comprar nuevas participaciones. Otro inconveniente es que los dividendos de REIT pueden gravarse como ingresos ordinarios. Algunos REIT tienen altas tarifas de gestión y transacción.

Ejemplo de REIT

La SEC recomienda que los inversores tengan cuidado al tratar de vender REIT que no estén registrados en la SEC. La verificación es posible a través del sistema EDGAR. También es posible utilizar EDGAR. Revisar los informes anuales y trimestrales de REIT y cualquier prospecto de oferta. Además, es bueno consultar con un corredor o asesor de inversiones que recomiende REIT. La buena noticia es que la SEC tiene una herramienta de búsqueda gratuita. Esto le permite buscar si el profesional de inversiones tomó la licencia o tenía un registro.

Otra consideración al elegir REITs es revisar los sectores calientes del mercado inmobiliario. En general, ¿en qué sectores en desarrollo de la economía pueden ser aplicables los bienes raíces? Por ejemplo, el cuidado de la salud es una de las industrias de más rápido crecimiento. Especialmente en los EE. UU., pocos REIT se concentran en este sector. Healthpeak Properties es un ejemplo. En abril de 2022, tenía una capitalización de mercado de casi 18 900 millones de dólares. El comercio diario fue de alrededor de 4 millones de acciones.