Что такое земельный траст и как он работает?

Земельный траст — это организация, созданная для передачи прав собственности или полномочий на определенный участок недвижимости по просьбе владельца. Такие трасты, схожие с трастами, вступающими в силу при жизни его основателя, также известный как отзывной траст, облегчают управление собственностью при жизни владельца. Условия каждого земельного траста очень гибкие, что позволяет приспособить их к индивидуальным потребностям и целям. 

К основным преимуществам земельных трастов относится возможность сохранения анонимности владельцев имущества и исключения его из процесса завещания. Тем не менее, эти гарантии не всегда гарантированы, и существуют сопутствующие риски, такие как потенциальная потеря права выкупа и риск лишения права на получение кредитов на вторичном рынке.

Земельные трасты имеют общие черты с другими трастовыми структурами, но предназначены исключительно для работы с недвижимостью. В них могут храниться различные активы, связанные с недвижимостью, включая ипотечные кредиты и векселя. Хотя земельные трасты могут быть использованы для любого типа земли, чаще всего они применяются для охраны земель или управления объектами недвижимости, предназначенными для застройки.

Трастовые структуры

Трастовые структуры — это сложные юридические механизмы, используемые для управления активами, планирования наследства и оптимизации налогообложения. Понимание их ключевых элементов и способов применения необходимо для тех, кто рассматривает возможность использования траста в качестве части своей финансовой стратегии.

Определение и виды трастов:

Траст — это доверительное соглашение, в котором одна сторона, известная как доверитель или учредитель, передает другой стороне, доверительному управляющему, право владеть имуществом или активами в интересах третьей стороны, бенефициара. Существуют различные типы трастов, каждый из которых имеет определенные цели и характеристики. 

Некоторые распространенные типы включают

Отзывные трасты: Могут быть изменены или прекращены доверителем в течение его жизни.

Безотзывные трасты: Не могут быть изменены или прекращены без согласия бенефициара после их создания.

Трасты на протяжении жизни: Создаются при жизни доверителя.

Трасты по завещанию: Создаются как часть завещания и вступают в силу после смерти доверителя. 

Стороны, участвующие в трасте:

Завещатель/трастодатель: Лицо, создающее траст.

Доверительный управляющий: Лицо или организация, ответственная за управление трастом в соответствии с его условиями.

Бенефициар: Физическое или юридическое лицо, получающее выгоду от траста.

Защита активов и планирование наследства:

Трасты часто используются для планирования наследства. Они обеспечивают способ передачи богатства и активов бенефициарам и могут предложить такие преимущества, как избежание завещания, обеспечение конфиденциальности и снижение налогов на имущество. Трасты также обеспечивают защиту активов от кредиторов в определенных обстоятельствах, что делает их популярным инструментом для защиты активов.

Вопросы налогообложения:

Трасты могут использоваться для налогового планирования, но правила их использования довольно сложны. Структура траста может существенно повлиять на то, как он будет облагаться налогами. Например, безотзывные трасты могут помочь снизить налог на имущество, в то время как доход, получаемый от активов траста, может облагаться налогом по-разному в зависимости от того, является ли траст отзывным или безотзывным.

Фидуциарная ответственность и доверительное управление

Доверенные лица несут фидуциарную ответственность за управление трастом в интересах бенефициаров. Это включает в себя разумное инвестирование активов, справедливое распределение в соответствии с условиями траста и ведение точной документации. Несоблюдение этих обязанностей может привести к юридическим последствиям.

Гибкость и контроль:

Трасты обеспечивают гибкость в распределении активов между бенефициарами. Например, в трасте можно указать, что средства будут распределяться на определенные цели, например на образование или здравоохранение, или в определенное время, например по достижении бенефициаром определенного возраста.

Конфиденциальность и неразглашение:

В отличие от завещаний, которые становятся достоянием общественности в процессе завещания, трасты обычно обеспечивают большую конфиденциальность, поскольку их условия и активы, входящие в них, обычно не подлежат огласке.

Сложность и расходы:

Создание траста и управление им может быть сложным и дорогостоящим делом. Это связано с юридическими, административными и потенциально постоянными расходами на управление. Поэтому очень важно сопоставить преимущества с затратами и сложностью.

Что такое земельный траст?

По своей сути земельный трест — это организация или структура, созданная для приобретения и управления землей в соответствии с определенными целями или задачами.

 Эти цели часто связаны с сохранением природы, защитой окружающей среды, устойчивым сельским хозяйством, доступным жильем, сохранением истории или развитием сообщества.

Земельные тресты распространены в разных странах, но их конкретные структуры и задачи могут отличаться в зависимости от местных потребностей и правил. 

Как это работает?

Конечно, важно знать, что такое земельный траст и как он работает.

Земельный траст обычно включает в себя следующие этапы:

Приобретение земли: Земельный трест определяет участок земли, который соответствует его миссии и целям. Земля может быть приобретена различными способами, такими как прямая покупка, добровольная передача или приобретение природоохранных сервитутов.

Владение или контроль: После приобретения земли земельный фонд получает право собственности или контроля над ней. В некоторых случаях земельные трасты могут иметь полную собственность на землю, в то время как в других случаях они могут контролировать только определенные права, как в случае с природоохранными сервитутами.

Управление: Земельные трасты отвечают за долгосрочное управление землей. Это подразумевает активное управление и поддержание собственности в соответствии с конкретными целями организации. Деятельность по управлению может сильно различаться в зависимости от типа земельного траста и назначения земли.

Природоохранные сервитуты: В тех случаях, когда земельные трасты не владеют землей напрямую, они могут получить от землевладельцев природоохранные сервитуты. Природоохранный сервитут — это юридическое соглашение, которое ограничивает определенные виды использования земли, например застройку, позволяя при этом землевладельцу сохранить право собственности. 

Привлечение общественности: Многие земельные трасты активно взаимодействуют с местными сообществами, стремясь внести свой вклад и принять участие в принятии решений по управлению земельными ресурсами. Это способствует формированию у жителей чувства собственности и ответственности.

Финансирование: Земельные тресты опираются на различные источники финансирования, включая пожертвования, гранты, государственную поддержку и доходы от использования или аренды земли. Обеспечение устойчивого финансирования необходимо для долгосрочного успеха.

Соблюдение правовых норм: Земельные тресты должны соблюдать законодательные и требования регулятора, предъявляемые к их деятельности, включая освобождение от налогов, соответствие правилам землепользования и соблюдение условий природоохранных сервитутов.

Типы земельных трастов

Земельный траст с правом собственности позволяет владельцам недвижимости сохранять анонимность, сохраняя полный контроль над своей землей.

В земельном трасте с правом собственности владелец земли оформляет документ, известный как «Трастовый договор», который официально передает право владения собственностью трасту. При создании траста землевладелец, выступающий в роли как доверителя, так и бенефициара, может указать, как следует управлять землей, кто имеет над ней власть и как распределяется получаемый от нее доход. 

Таким образом, несмотря на то, что траст владеет правом собственности на бумаге, землевладелец сохраняет полный контроль над собственностью.

Трасты, владеющие правом собственности, имеют различные преимущества, в том числе позволяют владельцам недвижимости сохранять анонимность, упрощают процесс планирования наследства и защищают активы от судебных решений или залоговых прав. Это может быть особенно полезно для состоятельных людей, знаменитостей и крупных корпораций, у которых могут быть причины держать свои планы развития в тайне.

Стоит отметить, что не во всех 50 штатах США существует законодательная база для земельных трастов, владеющих правом собственности. В тех случаях, когда законы отдельных штатов отсутствуют, большинство штатов руководствуются законами о земельных трастах штата Иллинойс.

Природоохранный земельный траст 

Природоохранный земельный траст требует от владельцев собственности отказаться от некоторых прав, связанных с землепользованием и застройкой. Основная цель природоохранного земельного фонда — сохранить природные ресурсы, места обитания диких животных, исторические или культурные объекты, и других экологически значимых территорий от коммерческой застройки или деятельности, которая может нанести им вред или нарушить их.

При создании природоохранного земельного траста не обязательно передавать право собственности на землю в полном объеме, если только собственность не передается целиком. Вместо этого землевладельцы могут заключить юридически обязывающее соглашение, известное как «природоохранный сервитут». 

Посредством этого сервитута землевладельцы фактически «передают» свои права на освоение земли трасту, который отвечает за соблюдение условий сервитута. В некоторых случаях траст может также взять на себя роль управляющего собственностью.

Природоохранные сервитуты могут быть адаптированы для достижения конкретных целей. Например, землевладелец может пожелать сохранить права владения и пользования, например, возможность продолжать заниматься сельским хозяйством или разведением скота, и при этом гарантировать, что земля останется незастроенной на протяжении длительного времени.

Важно отметить, что природоохранные сервитуты «действуют вместе с землей». То есть, условия сервитута остаются в силе даже при смене владельца или передаче земли наследникам.

Главная цель природоохранных земельных трастов — найти баланс между сохранением и использованием земли. Отказываясь от определенных прав на застройку, землевладельцы способствуют сохранению ценных природных и культурных ресурсов для будущих поколений.

Земельные трасты успешно реализуют многочисленные инициативы по всей территории США и во всем мире. Вот несколько ярких примеров:

The Nature Conservancy: Один из крупнейших в мире природоохранных земельных трастов, The Nature Conservancy работает над защитой природных территорий и биологического разнообразия. Они приобрели и сохранили миллионы акров земли по всей территории США, сотрудничая с государственными учреждениями, корпорациями и частными лицами.

American Farmland Trust: Этот сельскохозяйственный земельный траст занимается сохранением сельскохозяйственных угодий и развитием устойчивого сельского хозяйства. Они помогли сохранить тысячи акров сельскохозяйственных угодий, поддерживая фермеров и местные продовольственные системы.

The Trust for Public Land:  Сосредоточившись на сохранении городских и общественных земель, траст для общественных территорий помог создать парки, общественные сады и зеленые зоны в городах по всей территории США. Они стремятся к тому, чтобы каждый человек имел доступ к парку в десяти минутах ходьбы от своего дома.

The Vermont Land Trust: В Вермонте сильны традиции сохранения земель, и Вермонтский земельный траст играет важную роль в сохранении природной красоты и рабочих ландшафтов штата. Они охраняют леса, сельскохозяйственные угодья и зоны отдыха.

Land Trust Alliance: Являясь национальной организацией, Land Trust Alliance поддерживает и представляет сообщество земельных трастов в Соединенных Штатах. Они предоставляют ресурсы, обучение и защиту, чтобы помочь земельным трестам эффективно выполнять свои задачи.

Организация Dudley Street Neighborhood Initiative: Эта бостонская организация, являющаяся примером общественного земельного фонда, превратила неблагополучный район в процветающее сообщество. Они построили доступное жилье, парки и зеленые зоны, которые контролируются общиной.

The Historic Charleston Foundation: Этот земельный траст, расположенный в Южной Каролине и занимающийся сохранением исторических памятников, спас множество исторических зданий и сооружений в историческом районе Чарльстона, способствуя культурной и экономической жизнеспособности города.

Заключение

Земельные трасты в США — это разнообразные организации, общей целью которых является приобретение, защита и управление землей для различных целей, включая сохранение природы, сельское хозяйство, доступное жилье, сохранение истории и развитие сообщества. В своей деятельности они используют различные модели и подходы — от приобретения земли в собственность до установления природоохранных сервитутов. 

Успех земельных трастов проявляется в их способности сохранять важнейшие природные ресурсы, содействовать устойчивому развитию и удовлетворять насущные потребности общества. Благодаря партнерским отношениям, вовлечению сообществ и устойчивому финансированию земельные трасты продолжают играть жизненно важную роль в формировании более устойчивого и динамичного будущего для земель и сообществ по всей территории Соединенных Штатов.