Проблемы рынка офисной недвижимости ударили по премиум-классу
Происходит снижение арендной платы в административных зданиях более высокой категории. Это последний признак того, что удаленная работа и рост процентных ставок наносят ущерб многим областям коммерческой недвижимости.
Здания в лучших местах с современными удобствами жили лучше, чем их более доступные аналоги, во время большей части пандемии. Некоторые даже повысили арендную плату, в то время как цены и доля вакантных площадей в более старых и дешевых объектах резко выросли. Сегодня возрастает давление на так называемую премиальную недвижимость, арендная плата за которую зачастую самая высокая.
По данным Moody’s Analytics, количество сдаваемых в аренду офисных площадей премиум-класса в центральных деловых районах США в четвертом квартале упало впервые с 2021 года. Причиной стали рост процентных ставок и пустующие здания.
По словам Тома ЛаСальвиа, директора по экономическому анализу Moody’s Analytics, «любой владелец недвижимости, который говорит: «О, у нас все отлично», — в некотором роде лжет».
В последнее время некоторые владельцы офисных зданий вложили значительные средства в свою недвижимость, строя спа-центры, спортивные залы, рестораны и современные лифты. Эти владельцы собственности надеялись извлечь выгоду из модернизации своих зданий. Все больше и больше арендаторов ищут качественные и экологичные здания с достаточным количеством удобств и естественным освещением.
Этот метод хорошо зарекомендовал себя в некоторых зданиях, особенно построенных в последние десять лет. Один Вандербильт на Манхэттене, новый небоскреб, смог привлечь арендаторов, взимая приличную арендную плату.
Однако недавние неудачи и свежие статистические данные в секторе аренды показывают, что многие из этих роскошных объектов изо всех сил пытаются выдержать встряску на рынке офисной недвижимости.
Так, по адресу 777 South Figueroa Street в самом центре Лос-Анджелеса возвышается 52-этажная башня, строительство которой было завершено в 1991 году. В здании есть вестибюль с 30-футовыми потолками и стенами из розового мрамора, благоустроенная площадь, услуги парковщика и консьерж. услуги. . По данным CoStar Group, многие из арендаторов являются финансовыми учреждениями и юридическими фирмами.
Brookfield Asset Management, владелец небоскреба в Лос-Анджелесе, недавно не выплатил более 750 миллионов долларов долга. Pimco, управляющая активами, в портфель офисных зданий которой входит штаб-квартира Twitter в Сан-Франциско, также недавно не выплатила ипотечный кредит.
Борьба с устаревшей элитной недвижимостью в условиях растущей конкуренции
Старая роскошная недвижимость нуждается в помощи отчасти из-за конкуренции со стороны новых зданий. По данным Moody’s Analytics, с 2000 года в центре Лос-Анджелеса было построено 28 офисных зданий.
В Нью-Йорке совершенно новые строительные проекты, такие как One Vanderbilt и Hudson Yards, привлекли арендаторов от башен на Парк-авеню, а также увеличили общий уровень вакантных площадей на Манхэттене. По данным Savills, уровень доступности офисных помещений премиум-класса был немного выше, чем у более дешевых структур второго и третьего класса.
Ожидается, что давление на заполняемость офисов сохранится на протяжении большей части 2023 года. Компании, сокращающие арендуемые площади и позволяющие сотрудникам время от времени работать из дома во время пандемии, снизили спрос. Спрос также в настоящее время падает из-за консолидации крупных технологических компаний и сокращения расходов из-за опасений возможной рецессии.
Договоры аренды, подписанные до окончания пандемии, становятся все более уязвимыми для арендодателей, которые получили выгоду от долгосрочной аренды. Майкл Сильвер, глава Vestian Global Workplace Services, отметил, что юридические фирмы часто стремятся сократить свои площади на целых 30% по истечении срока аренды. В отличие от 2021 года, все больше предприятий обеспокоены рецессией и пытаются сократить расходы.