El mercado de la inversión inmobiliaria comercial en el Reino Unido

Los precios de los terrenos industriales han aumentado significativamente en los últimos años y se consideran una inversión segura y rentable. Sin embargo, después de la financiera del canciller Kwasi Kwarteng el mes pasado, los analistas predijeron que los valores de los bienes raíces comerciales del Reino Unido podrían caer un 20%. Dado que se estima que los precios de la tierra disminuirán, ¿todavía hay áreas de oportunidad de inversión en propiedades comerciales en el Reino Unido? Como ocurre con muchas inversiones, la respuesta no es sencilla; este artículo investigará las diferencias entre sectores, comercio minorista, oficinas, logística y centros de datos.

El sector del comercio minorista

Probablemente el sector más afectado de todos los inmuebles comerciales, muchas calles principales han perdido los grandes almacenes, que se consideraban anclas y atraían a los compradores a otros establecimientos más pequeños. Además de la retirada de los grandes comercios, la forma de vivir y trabajar ha cambiado rápidamente. La covid obligó a la mayoría de los trabajadores a trabajar a distancia, y los avances tecnológicos obligaron a cerrar muchos establecimientos comerciales; tras el levantamiento de las restricciones de la covid, muchos han seguido trabajando a distancia. El paso a las compras en línea ha afectado profundamente a las compras tradicionales en la calle principal. Como consecuencia, el valor del capital se ha resentido, y el sector minorista de muchos centros urbanos tradicionales está luchando por sobrevivir.

Muchos ayuntamientos están elaborando planes para rediseñar, adaptar y diversificar los centros de las ciudades para incluir otras atracciones como bares, restaurantes, actividades de ocio y lugares para vivir, con la esperanza de dinamizar las zonas para que vuelvan a prosperar. El alcalde de Londres, Sadiq Khan, ha lanzado el «Reto de las calles principales para todos». El reto pide a las asociaciones de calles principales que desarrollen estrategias innovadoras y propuestas basadas en activos preparadas para impulsar la actividad económica.

El sector de las oficinas

La pandemia de covirus y la instrucción del gobierno de trabajar desde casa han producido un enorme cambio en el sector de las oficinas. Al igual que ocurre con el comercio minorista, en general, el sector de las oficinas ha visto caer el valor del capital, al igual que las rentas de alquiler. Hay muchas vacantes y poca demanda, esta situación continuará con el tiempo a medida que las empresas desalojen sus locales, aumentando el stock disponible y presionando más a la baja los valores de los alquileres. Hay excepciones: las promociones que ofrecen buenos servicios, bares, cafés y restaurantes públicos, y el acceso a una mano de obra cualificada, están mejor situadas para encontrar ocupantes. Otra excepción es el espacio de trabajo flexible, espacios de oficina que se amueblan listos para su uso y vienen totalmente equipados con acceso a infraestructura informática de nivel empresarial, personal de recepción y salas de reuniones. Estos espacios de oficina flexibles están resultando especialmente adecuados para las empresas que ofrecen a sus empleados modalidades de trabajo híbridas.

Almacenamiento

El espectacular aumento de las compras en línea ha hecho que la demanda de nuevos y modernos espacios de almacenamiento/logística crezca rápidamente. Un informe reciente describe el crecimiento de la presión sobre el espacio de almacenaje por parte del comercio electrónico, lo que ha llevado a estimar que la demanda aumentará a 92 millones de pies cuadrados de espacio de almacenaje en los próximos dos años. Paul Tostevin, director del equipo Savills World Research, comenta: «Los cambios en el comportamiento de los consumidores, el auge del eCommerce y los cambios en las cadenas de suministro, que se traducen en una falta de espacio y en un crecimiento de los alquileres en muchos mercados altamente restringidos, han impulsado el mercado mundial de almacenamiento a nuevas alturas.»

La última encuesta de CBRE sobre los ocupantes de la logística en Europa dice: «Se espera que un gran porcentaje de empresas (75%) aumente su huella logística en los próximos tres años. La expansión en la ciudad es una alta prioridad para los ocupantes, viendo las crecientes expectativas de nivel de servicio de entrega» la encuesta también señaló que «un tercio de los encuestados ven la expansión en ubicaciones urbanas como una alta prioridad».

Centros de datos

Existe una enorme demanda de centros de datos nuevos y actualizados, pero se trata de un mercado muy específico y las barreras para acceder a él son elevadas. La exigencia de un conocimiento detallado de los requisitos técnicos y los elevados costes de entrada tienden a disuadir a la mayoría de los inversores.

En conclusión, el aumento de los costes de los préstamos está haciendo que las inversiones inmobiliarias comerciales sean menos atractivas. Si la predicción es correcta, las consecuencias podrían ser costosas. Aunque hay muchas ventas de tiendas y oficinas disponibles, los cambios en la forma de vivir, el comercio electrónico y el trabajo en casa están haciendo que las inversiones en estos sectores sean más arriesgadas. Hay oportunidades en estos sectores, sin embargo, es necesario investigar mucho antes de tomar decisiones de compra. La inversión en logística/almacenamiento parece ser el área con mayor rendimiento, pero de nuevo la investigación sobre la ubicación del emplazamiento es primordial. Los ocupantes quieren terrenos nuevos y actualizados que ofrezcan un buen acceso a las conexiones de transporte y que estén cerca de los núcleos de población. Los terrenos antiguos que no tengan buenas conexiones de transporte deberían evitarse. La clave de cualquier inversión inmobiliaria es la ubicación y la calidad de la propiedad.