Los problemas del mercado de oficinas se extienden a las estructuras de lujo de gama alta

Los edificios de oficinas de gama alta están experimentando un aumento de impagos y vacantes como último indicio de que el trabajo a distancia y la subida de los tipos de interés están perjudicando a más áreas del sector inmobiliario comercial.

A los edificios situados en ubicaciones privilegiadas con instalaciones modernas les fue mejor que a sus homólogos más asequibles durante la mayor parte de la pandemia. Algunos incluso subieron los alquileres, mientras que los valores y las tasas de desocupación se dispararon en los inmuebles más antiguos y menos caros. En la actualidad, aumenta la presión sobre los denominados inmuebles de clase A, cuyos alquileres suelen situarse en el cuartil superior de una ciudad.

Según Moody’s Analytics, la cantidad de espacio de oficinas de clase A arrendado en los distritos centrales de negocios de Estados Unidos disminuyó en el cuarto trimestre de 2017 por primera vez desde 2021. Los recientes impagos de hipotecas por parte de los propietarios de varias residencias de lujo subrayan la presión financiera causada por el aumento de los tipos de interés y los edificios vacíos.

Según Tom LaSalvia, director de análisis económico de Moody’s Analytics, «Todo propietario que afirme «Oh, estamos bien» se está engañando un poco a sí mismo.»

Recientemente, algunos propietarios de edificios de oficinas realizaron importantes inversiones en sus inmuebles, construyendo spas, gimnasios, restaurantes y ascensores de última generación. Estos propietarios esperaban que, al actualizar sus edificios, se beneficiarían de una huida hacia la calidad, ya que cada vez más inquilinos buscan estructuras ecológicas con muchas comodidades y luz natural.

Este método ha resultado eficaz en algunos edificios, sobre todo los construidos en los últimos diez años. El nuevo rascacielos One Vanderbilt, en Manhattan, fue capaz de incorporar inquilinos a la vez que cobraba alquileres elevados.

Sin embargo, los recientes impagos y las nuevas estadísticas de arrendamientos muestran que muchos de estos inmuebles de lujo resisten la agitación del mercado de oficinas.

Por ejemplo, el 777 de South Figueroa Street, en pleno centro de Los Ángeles. Esta torre de 52 plantas, terminada en 1991, tiene un vestíbulo con techos de 9 metros y paredes revestidas de mármol rosa, una plaza ajardinada, servicio de aparcacoches y servicios de conserjería. Según datos de CoStar Group, muchos de sus inquilinos son instituciones financieras y bufetes de abogados.

El edificio y el propietario de otra torre de Los Ángeles, Brookfield Asset Management, incumplieron recientemente los pagos de una deuda total de más de 750 millones de dólares. El gestor de activos Pimco, cuya cartera de edificios de oficinas incluye la sede de Twitter en San Francisco, incumplió recientemente el pago de una hipoteca.

La lucha de los antiguos inmuebles de lujo frente a la creciente competencia

Los inmuebles de lujo más antiguos necesitan ayuda, en parte debido a la competencia de las torres construidas recientemente. Según Moody’s Analytics, desde 2000 se han terminado 28 edificios de oficinas en el centro de Los Ángeles.

En Nueva York, proyectos de nueva construcción como One Vanderbilt y Hudson Yards han alejado a los inquilinos de las torres de Park Avenue, al tiempo que han elevado la tasa general de vacantes en Manhattan. Según Savills, la tasa de disponibilidad de espacios de oficinas de primera categoría fue algo superior a la de las estructuras de clase B y C, menos caras.

Durante la mayor parte de 2023, se prevé que persista la presión sobre la ocupación de oficinas. Las empresas que redujeron espacio permitiendo a sus empleados trabajar desde casa ocasionalmente durante la época de la pandemia provocaron un descenso de la demanda. En la actualidad, la demanda también está disminuyendo como resultado de la consolidación de las principales empresas tecnológicas y la reducción del gasto por la preocupación de una posible recesión.

A medida que expiran los contratos de arrendamiento firmados antes de la pandemia, los propietarios que se beneficiaban de arrendamientos a largo plazo se vuelven más susceptibles. Michael Silver, presidente de Vestian Global Workplace Services, señaló que cuando vencen los contratos de arrendamiento de los bufetes de abogados, éstos suelen tratar de reducir su espacio en torno a un 30%. En contraste con 2021, hay más empresas preocupadas por una recesión y en busca de oportunidades de reducción de costes.